【作者單位】 中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院{教授，博士生導(dǎo)師}，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心{研究員}

【中文關(guān)鍵詞】 買(mǎi)賣(mài)不破租賃；比較法；法律適用     【文章編碼】 1003-0751(2013)09-0048-08

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A      【期刊年份】 2013年

【期號(hào)】 9    【頁(yè)碼】 48

【摘要】 近代各國(guó)大多承認(rèn)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則。從比較法上來(lái)看，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的立法目的在于保護(hù)承租人的利益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)交易安全，實(shí)現(xiàn)物盡其用。我國(guó)《合同法》第229條確立了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則，這使租賃權(quán)能夠?qū)剐碌乃袡?quán)人，強(qiáng)化了對(duì)承租人的保護(hù)?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則主要適用于不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)具有相當(dāng)強(qiáng)的可替代性和可消耗性特點(diǎn)，保持動(dòng)產(chǎn)租賃的長(zhǎng)期穩(wěn)定性的意義不像不動(dòng)產(chǎn)租賃情形那樣大。嚴(yán)格地講，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”只是一種形象的說(shuō)法，其立法意旨在于，任何租賃物所有權(quán)的變動(dòng)都不得影響租賃合同的效力，因此，這一規(guī)則的適用并不限于買(mǎi)賣(mài)，其中的“買(mǎi)賣(mài)”應(yīng)當(dāng)采廣義的概念，包括贈(zèng)與、確權(quán)等所有可能導(dǎo)致租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情形?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用使得租賃權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力，而且該效力直接依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生、不需要登記，但這并不意味著租賃權(quán)已經(jīng)成為了物權(quán)。

【全文】       【法寶引證碼】 CLI.A.1241002    

　　“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”(Kauf　bricht　nicht　Miete)，是指在租賃期間，租賃物的所有權(quán)變動(dòng)并不導(dǎo)致租賃關(guān)系的解除。[1]我國(guó)《合同法》229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！痹摋l確立了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則，這使租賃權(quán)實(shí)際上具有了物權(quán)的效力，使其能夠?qū)剐碌乃袡?quán)人，強(qiáng)化了對(duì)承租人的保護(hù)。

　　一、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的歷史發(fā)展和立法目的

　　一般認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是近代法發(fā)展的產(chǎn)物[2]。關(guān)于羅馬法上是否存在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則，學(xué)界存在爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為，羅馬法中存在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”(emptio non tollit locatum)規(guī)則，即確認(rèn)租賃物的買(mǎi)賣(mài)并不導(dǎo)致租賃關(guān)系的解除，承租人仍有權(quán)請(qǐng)求出租人(即新的所有權(quán)人)履行合同義務(wù)。[3]但大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，羅馬法仍采納“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”、“買(mǎi)賣(mài)破壞租賃”的規(guī)則，并不存在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，因?yàn)樽赓U合同所產(chǎn)生的是債權(quán)，作為債權(quán)人的承租人不能以其依據(jù)租賃合同所享有的債權(quán)來(lái)對(duì)抗租賃物新的所有權(quán)人，新的所有權(quán)人基于物的追及權(quán)，可以驅(qū)逐承租人而奪回標(biāo)的物。[4]后來(lái)，為了保護(hù)處于弱勢(shì)地位的承租人，“買(mǎi)賣(mài)破壞租賃”規(guī)則的適用受到了一定的限制，但總體而言，羅馬法并沒(méi)有采納“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則。[5]羅馬法中的“買(mǎi)賣(mài)破壞租賃(sale breaks hire)”規(guī)則對(duì)后世的學(xué)者產(chǎn)生了重大影響[6]，但在18世紀(jì)，該規(guī)則不斷遭到自然法學(xué)家的質(zhì)疑。

　　近代各國(guó)為強(qiáng)化對(duì)承租人的保護(hù)、促進(jìn)對(duì)租賃物的有效利用，大多承認(rèn)了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則。在1794年《普魯士普通邦法》的制定過(guò)程中，就是否規(guī)定這一規(guī)則存在不同的看法，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于該規(guī)則背后的法律政策，立法者最終拒絕采納“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。依據(jù)該法的規(guī)定，新的所有權(quán)人雖不能像在羅馬法下那樣將承租人趕出住房，但可以給承租人一個(gè)很短的期間，要求其解除租賃關(guān)系。[7]在康德看來(lái)，“買(mǎi)賣(mài)破除租賃”是符合理性的法律規(guī)則：租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后，買(mǎi)受人就取得了物權(quán)，而租賃合同確立的不過(guò)是對(duì)人權(quán)，由于“對(duì)于作為財(cái)產(chǎn)的一個(gè)物件的全部權(quán)利超過(guò)所有的對(duì)人權(quán)”[8]，因此，承租人不得以其享有的債權(quán)對(duì)抗租賃物的買(mǎi)受人。《德國(guó)民法典》第一草案采取的是羅馬法中的“買(mǎi)賣(mài)破壞租賃”規(guī)則，其立法理由在于：“基于租賃合同產(chǎn)生的承租人權(quán)利是一種債權(quán)，而非物權(quán)，因此出租人的受讓人不應(yīng)受租賃合同的約束，在任何時(shí)候他都可以依據(jù)其物權(quán)請(qǐng)求承租人返還租賃物?！盵9]但不可否認(rèn)，這一規(guī)則也產(chǎn)生了嚴(yán)重的問(wèn)題，即其忽視了對(duì)承租人利益的保護(hù)，尤其是在住房租賃情形中，如果出現(xiàn)住房短缺，就可能產(chǎn)生承租人的生存無(wú)法得到保障的問(wèn)題。由于這一原因，德國(guó)法學(xué)家基爾克對(duì)該立法理由提出了嚴(yán)厲批評(píng)。在他看來(lái)，在德國(guó)的許多城市中，承租人臣服于出租人的專斷與高額的租金已經(jīng)成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，承租人處于弱勢(shì)地位，為了保護(hù)承租人，法律應(yīng)當(dāng)在一定程度上限制合同自由，《德國(guó)民法典》第一草案應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)承租人的特別保護(hù)。[10]基于基爾克的批評(píng)，溫德沙伊德也改變了自己的觀點(diǎn)，認(rèn)為采納“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則是必要的，是私法實(shí)現(xiàn)其社會(huì)任務(wù)的要求。因此，最終生效的《德國(guó)民法典》第566條確立了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則。

　　《德國(guó)民法典》的規(guī)定對(duì)于其他國(guó)家的立法產(chǎn)生了一定的影響。例如，根據(jù)《意大利民法典》1599條的規(guī)定，已經(jīng)在公共登記簿中登記的租賃合同，其可以產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，也就是說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)不得破除租賃。在實(shí)踐中，如果承租人占有租賃物，則租賃物之新的所有權(quán)人必須尊重既存的租賃關(guān)系。[11]《奧地利普通民法典》第1095條規(guī)定：“如果租賃合同已在公共登記簿中登記，則承租人的權(quán)利被視為物權(quán)，在剩余租賃期限內(nèi)，租賃財(cái)產(chǎn)的新占有人也必須承認(rèn)該權(quán)利。”[12]但是，對(duì)于沒(méi)有在公共登記簿中登記的租賃合同，依據(jù)該法典第1120條的規(guī)定，原則上產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)破除租賃的效力，即買(mǎi)受人在遵守法定的或約定的終止期限的情形下可以終止租賃合同。[13]

　　從比較法上來(lái)看，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的立法目的在于：第一，保護(hù)承租人利益?！兜聡?guó)民法典》第566條規(guī)定的立法理由是“保護(hù)承租人利益”[14]，但就為什么需要保護(hù)承租人利益的問(wèn)題，卻沒(méi)有作詳細(xì)說(shuō)明。王澤鑒先生曾經(jīng)認(rèn)為：“居住為人生之基本需要，屋價(jià)高昂，購(gòu)買(mǎi)不易，承租人多屬于經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特殊保護(hù)之必要?！盵15]但認(rèn)為承租人都是經(jīng)濟(jì)上的弱者，理由也不充足。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)當(dāng)事人的利益影響重大且具有稀缺性，如果出租人將租賃物出售，而承租人未被賦予對(duì)抗買(mǎi)受人的權(quán)利，承租人的租賃權(quán)就將落空，其僅能向原出租人主張違約責(zé)任，這對(duì)承租人而言是不公平的。[16]“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的主要目的是對(duì)“土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存續(xù)利益提供保障”[17]，因?yàn)榫幼±鎸儆谏胬娴姆懂?，此處的生存利益既包括住宅承租人的居住利益，也包括不?dòng)產(chǎn)商業(yè)承租人的商業(yè)維持利益。在民法價(jià)值序列中，生存利益位階較高，屬于應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先保護(hù)的利益類型。出租人隨意轉(zhuǎn)讓租賃物會(huì)對(duì)承租人的生存利益造成重大影響，因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人的生存利益予以優(yōu)先保護(hù)。[18]第二，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)交易安全。依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，在租賃期間內(nèi)，租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，租賃關(guān)系并不會(huì)受到影響，這對(duì)于穩(wěn)定租賃關(guān)系、保護(hù)交易安全具有重要意義。當(dāng)然，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則并沒(méi)有改變租賃權(quán)的債權(quán)屬性，其本質(zhì)上只是一種利益沖突的實(shí)用主義解決方式，并沒(méi)有使租賃權(quán)上升為一種物權(quán)[19]，而只是通過(guò)使租賃權(quán)物權(quán)化的方式，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定租賃關(guān)系、保護(hù)交易安全的立法目的。第三，實(shí)現(xiàn)物盡其用。采納“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，有利于鼓勵(lì)承租人對(duì)租賃物進(jìn)行中長(zhǎng)期投資和利用。對(duì)商業(yè)承租人而言，其商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選址往往是基于多項(xiàng)因素的綜合考量而予以確定的，商業(yè)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)的發(fā)展和維持也與選址具有密切關(guān)系，同時(shí)，由于顧客群和廣告效應(yīng)等原因，保持租賃關(guān)系的穩(wěn)定有利于鼓勵(lì)商業(yè)承租人對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行長(zhǎng)期投資，以充分發(fā)揮其商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物盡其用。

　　二、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用范圍

　　(一)該規(guī)則主要適用于不動(dòng)產(chǎn)

　　“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則主要適用于不動(dòng)產(chǎn)。其是否可以適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，對(duì)此存在爭(zhēng)議。從比較法上來(lái)看，有些國(guó)家將“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用范圍限于不動(dòng)產(chǎn)租賃。例如，《德國(guó)民法典》第566條規(guī)定：“所出租的住房在交給承租人后，被出租人讓與給第三人的，取得人代替出租人，加入到在出租人的所有權(quán)存續(xù)期間因使用租賃關(guān)系而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)中?！币话阏J(rèn)為，德國(guó)法上的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則適用于住房使用租賃關(guān)系、土地使用租賃關(guān)系和住房以外的房屋的使用租賃關(guān)系以及已登記船舶的使用租賃關(guān)系。[20]但也有一些國(guó)家和地區(qū)的民法并沒(méi)有嚴(yán)格限制該規(guī)則的適用范圍。例如，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典第425條規(guī)定，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則既適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃，也適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。[21]《歐洲民法典草案》第4.2-7∶101條規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用對(duì)象為“租賃物”，其起草者認(rèn)為，該項(xiàng)規(guī)則首先適用于所有的不動(dòng)產(chǎn)租賃，在某種程度上也適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。[22]

　　關(guān)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用范圍，我國(guó)《合同法》229條采用了“租賃物”的表述，從文義解釋來(lái)看，其既包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)。是否應(yīng)當(dāng)對(duì)此處的“租賃物”作限縮解釋，將其限于不動(dòng)產(chǎn)？對(duì)此，學(xué)界存在不同看法。有學(xué)者指出，承租人包括動(dòng)產(chǎn)承租人和不動(dòng)產(chǎn)承租人，而不動(dòng)產(chǎn)承租人又可以分為居住租賃人、經(jīng)營(yíng)租賃人等，從保護(hù)弱者的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用范圍限于居住承租人。[23]筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將此處的“租賃物”限于不動(dòng)產(chǎn)。其原因在于：

　　1.將“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用范圍限定為不動(dòng)產(chǎn)，符合該規(guī)則的立法目的

　　“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的立法目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人居住權(quán)的保障，維護(hù)作為弱者的承租人的利益。蘇永欽教授曾指出：“不動(dòng)產(chǎn)的承租，至少在大多數(shù)情形，確可說(shuō)涉及基本生存保障問(wèn)題，不論假設(shè)承租一方為社會(huì)經(jīng)濟(jì)弱者，或在契約訂定與履行上處于交易的弱勢(shì)，都還不算太離譜?！盵24]而動(dòng)產(chǎn)租賃則涉及社會(huì)生活的方方面面，動(dòng)產(chǎn)的承租人很難說(shuō)是經(jīng)濟(jì)上的弱者。[25]不動(dòng)產(chǎn)如房屋、土地等事關(guān)承租人的基本生產(chǎn)、生活，如果不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則對(duì)承租人予以特殊保護(hù)，就可能影響承租人的基本生產(chǎn)、生活，因此，各國(guó)通常將“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則適用于不動(dòng)產(chǎn)。

　　2.動(dòng)產(chǎn)租賃的標(biāo)的物具有很強(qiáng)的可替代性，通過(guò)違約責(zé)任對(duì)承租人進(jìn)行救濟(jì)已經(jīng)足以保護(hù)其利益

　　動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系一般不會(huì)對(duì)承租人的生產(chǎn)、生活產(chǎn)生重大影響。動(dòng)產(chǎn)租賃并不涉及承租人的居住權(quán)，而且動(dòng)產(chǎn)本身容易找到替代物，其一般情況下也容易消耗，無(wú)法進(jìn)行長(zhǎng)期租賃，這樣，對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃設(shè)定穩(wěn)定租賃關(guān)系的立法目的就不具有太大必要性。對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃即使適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)該規(guī)則鼓勵(lì)物盡其用的立法效果和目的。

　　3.對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃的保護(hù)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，可能與民法的其他制度不相協(xié)調(diào)

　　對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃的情形，因?yàn)槠湟话悴⒉魂P(guān)系到承租人生存利益的保護(hù)，所以無(wú)須通過(guò)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則對(duì)承租人予以特別保護(hù)。按照馮·巴爾教授的觀點(diǎn)，租賃合同或多或少與買(mǎi)賣(mài)合同具有相似性。租賃合同的訂立可能主要是為了在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，特別是在合同中授予承租人對(duì)標(biāo)的物完全的使用權(quán)(以該標(biāo)的物的使用壽命為期限)。在此情形下，對(duì)承租人的保護(hù)不應(yīng)與對(duì)買(mǎi)受人的保護(hù)存在過(guò)多差異。[26]

　　對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的正當(dāng)性，學(xué)界一直存在著質(zhì)疑。筆者認(rèn)為，此種質(zhì)疑在很大程度上是因?yàn)閷?duì)該規(guī)則適用范圍的界定不清晰造成的。例如，朱慶育博士認(rèn)為，就“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則而言，無(wú)論是將政策判斷歸結(jié)于“保護(hù)弱者利益”，還是歸結(jié)于“保護(hù)承租人的生存利益”，都難免以違背民法“目的獨(dú)立”性質(zhì)為代價(jià)。[27]筆者認(rèn)為，學(xué)界提出質(zhì)疑的主要原因還是這一規(guī)則的適用范圍過(guò)于寬泛。動(dòng)產(chǎn)的類型成千上萬(wàn)，許多動(dòng)產(chǎn)(如汽車、設(shè)備、船舶、飛機(jī)等)都可以進(jìn)行租賃，而在這些租賃關(guān)系中，無(wú)法判斷承租人是否屬于經(jīng)濟(jì)上的弱者，而且，承租人往往是為了經(jīng)營(yíng)而進(jìn)行租賃，很難說(shuō)有生存利益的保障問(wèn)題。在此情況下，通過(guò)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則保護(hù)承租人的必要性是不存在的，但如果將該規(guī)則的適用范圍限定于不動(dòng)產(chǎn)，該規(guī)則的正當(dāng)性基礎(chǔ)就會(huì)得到強(qiáng)化。

　　《歐洲私法共同參考框架》(DCFR)第4.2-7∶101條規(guī)定：“租賃物所有權(quán)從出租人移轉(zhuǎn)至新所有人的，如果承租人在所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)已經(jīng)占有租賃物，則租賃物的新所有權(quán)人替代原出租人成為租賃合同當(dāng)事人。原出租人作為保證人，對(duì)不履行租賃合同所發(fā)生的債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任?！睉?yīng)當(dāng)承認(rèn)，該條規(guī)定僅適用于動(dòng)產(chǎn)租賃情形。由此可以看出，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的制度目的已經(jīng)擴(kuò)展至穩(wěn)定租賃關(guān)系、維護(hù)交易安全。但筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)具有相當(dāng)強(qiáng)的可替代性和可消耗性特點(diǎn)，因此，保持動(dòng)產(chǎn)租賃的長(zhǎng)期穩(wěn)定性的意義并不像不動(dòng)產(chǎn)租賃情形那樣大。

　　(二)該規(guī)則的適用不限于買(mǎi)賣(mài)

　　依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，在原所有權(quán)人出售不動(dòng)產(chǎn)之后，承租人可以以其租賃權(quán)對(duì)抗新的所有權(quán)人。[28]關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的概念，學(xué)界存在廣義說(shuō)和狹義說(shuō)兩種觀點(diǎn)。狹義說(shuō)認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同僅指移轉(zhuǎn)有體物所有權(quán)的合同，即出賣(mài)人移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)給買(mǎi)受人、買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。廣義說(shuō)則認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同是包括有體物、權(quán)利等財(cái)產(chǎn)權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓的合同，即出賣(mài)人將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人、買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。從這個(gè)意義上理解，買(mǎi)賣(mài)包括了一般的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)的出讓、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓等。從“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的解釋來(lái)看，其中的“買(mǎi)賣(mài)”應(yīng)當(dāng)采廣義的概念，即所有的買(mǎi)賣(mài)類型都可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。

　　但是，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則是否僅適用于買(mǎi)賣(mài)？例如，房屋在租賃期間，如果因買(mǎi)賣(mài)以外的原因而發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，則是否仍然適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則？筆者認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用范圍并不限于買(mǎi)賣(mài)。德國(guó)學(xué)者梅迪庫(kù)斯專門(mén)討論了德國(guó)民法中“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的擴(kuò)展，包括事實(shí)法律行為出讓使用租賃土地、出租人在土地上設(shè)定負(fù)擔(dān)、強(qiáng)制拍賣(mài)等情形。[29]這說(shuō)明，在德國(guó)法上，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用范圍并不限于買(mǎi)賣(mài)。嚴(yán)格地講，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”只是一種形象的說(shuō)法，其立法意旨在于，任何租賃物所有權(quán)的變動(dòng)都不得影響租賃合同的效力。例如，贈(zèng)與、確權(quán)等都可能導(dǎo)致租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，都應(yīng)當(dāng)有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用。因此，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用不限于買(mǎi)賣(mài)。

　　關(guān)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用范圍，有如下幾個(gè)問(wèn)題值得討論：

　　1.是否適用于無(wú)償借用關(guān)系

　　德國(guó)法認(rèn)為，對(duì)無(wú)償借用人的生存利益的救濟(jì)，屬于社會(huì)保障法范疇，單個(gè)私法主體不負(fù)有且無(wú)法完成進(jìn)行社會(huì)救濟(jì)的義務(wù)。筆者認(rèn)為，在無(wú)償借用關(guān)系的情形下，適用“買(mǎi)賣(mài)破除借用”規(guī)則不會(huì)導(dǎo)致借用人的利益受損，而且在無(wú)償情形下，限制并未取得利益的出借人的處分權(quán)并無(wú)充分理由。從我國(guó)《合同法》的立法本意來(lái)看，租賃合同一定是有償?shù)暮贤?，該法僅在第13章“租賃合同”中規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”也意味著，該規(guī)則一般適用于有償合同關(guān)系，無(wú)償借用關(guān)系并不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。

　　2.是否適用于其他意定的所有權(quán)變動(dòng)

　　所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因，并不僅限于買(mǎi)賣(mài)，還可以是互易、贈(zèng)與、遺贈(zèng)等。[30]從“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的立法目的來(lái)看，其側(cè)重點(diǎn)在于，在租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)仍然維持租賃合同的效力，以保護(hù)承租人的利益。《德國(guó)民法典》雖然采取的是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”(Kauf bricht nicht Miete)的表述[31]，但學(xué)者通常認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用范圍并不限于因買(mǎi)賣(mài)而引起租賃物所有權(quán)變動(dòng)的情形，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)僅僅是一個(gè)債權(quán)，其本來(lái)就不能擊破租賃，而是買(mǎi)賣(mài)合同所導(dǎo)致的所有權(quán)讓與不破除租賃。筆者認(rèn)為，借鑒德國(guó)學(xué)者的一般看法，對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用范圍，應(yīng)當(dāng)解釋為，所有基于法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，都不應(yīng)影響租賃合同的效力。從我國(guó)《合同法》229條的規(guī)定來(lái)看，其使用了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”的表述，這也表明，立法者認(rèn)為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用范圍并不限于買(mǎi)賣(mài)，而應(yīng)適用于所有租賃物所有權(quán)變動(dòng)的情形。

　　3.是否適用于因征收而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)

　　征收是指國(guó)家基于公共利益，通過(guò)行使征收權(quán)，在依法支付一定補(bǔ)償?shù)那疤嵯拢瑢挝换蛘邆€(gè)人的財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)給國(guó)家所有。在征收情形下，一般認(rèn)為，不能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，因?yàn)檎魇胀腔诠怖娑M(jìn)行、為了公共利益的需要。[32]由于公共利益往往優(yōu)先于生存利益，而且生存利益往往通過(guò)對(duì)承租人的征收補(bǔ)償而予以實(shí)現(xiàn)，而“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的立法目的是保障生存利益，所以因征收而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)不能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。如果可以適用這一規(guī)則，征收權(quán)的行使就會(huì)面臨一定的困難。從實(shí)踐來(lái)看，征收人也只是與所有權(quán)人(即被征收人)進(jìn)行談判。當(dāng)然，在征收的情形下，承租人的利益也應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，一般是通過(guò)給予一定補(bǔ)償?shù)姆绞健?/p>

　　4.是否適用于先出租后抵押的情形

　　我國(guó)《物權(quán)法》190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！备鶕?jù)這一規(guī)定，抵押人在出租其財(cái)產(chǎn)之后，其仍然可以抵押該財(cái)產(chǎn)，因?yàn)榈盅喝藢⒇?cái)產(chǎn)出租并沒(méi)有移轉(zhuǎn)其所有權(quán)，只不過(guò)是因?yàn)槌鲎庑袨槎谪?cái)產(chǎn)之上設(shè)立了負(fù)擔(dān)。即使抵押人將出租的財(cái)產(chǎn)抵押，租賃關(guān)系也不因此受到影響。在出租人將已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押之后，一般不影響承租人對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有和使用，因而抵押權(quán)可以與租賃權(quán)并存。從財(cái)產(chǎn)價(jià)值來(lái)看，抵押權(quán)人追求的是抵押物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)人追求的是物的使用價(jià)值，只要租賃權(quán)的設(shè)定不妨礙抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，兩者之間就不發(fā)生沖突。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，也不產(chǎn)生清償順序上的矛盾。因此，我國(guó)《物權(quán)法》190條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。所謂原租賃關(guān)系不受影響，是指原租賃合同的主體、內(nèi)容、期限等不會(huì)因抵押權(quán)的設(shè)定而受到影響。承租人仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)租賃合同而享有使用租賃物的權(quán)利。顯然，在“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租”的情形下，對(duì)于已出租的抵押物在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、由第三人取得抵押物所有權(quán)的情形，同樣適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。[33]

　　除所有權(quán)變動(dòng)之外，在租賃房屋上設(shè)定其他權(quán)利或者發(fā)生其他物權(quán)變動(dòng)的情形，是否也可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則？從我國(guó)《合同法》229條的規(guī)定來(lái)看，其使用了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”的表述，可見(jiàn)立法者將該規(guī)則的適用范圍限定為所有權(quán)變動(dòng)，那么，對(duì)于在租賃物上設(shè)立其他權(quán)利(尤其是物權(quán))的情形，因?yàn)闆](méi)有所有權(quán)的變動(dòng)，所以不應(yīng)適用該規(guī)則。

　　三、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的構(gòu)成要件

　　法律上之所以要確立“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則，是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的居住權(quán)。依據(jù)我國(guó)《合同法》229條的規(guī)定，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則應(yīng)當(dāng)具備如下構(gòu)成要件：

　　1.房屋租賃合同有效

　　“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”主要是為了保護(hù)承租人的利益，而承租人占有租賃物必須基于有效的租賃合同，如果租賃合同尚未成立或被宣告無(wú)效，則承租人無(wú)權(quán)占有租賃物。因此，只有在房屋租賃合同合法有效的情況下，其才有可能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。[34]有學(xué)者認(rèn)為，為了便于流動(dòng)人口的管理，保障房屋租賃登記制度的推行，房屋租賃合同只有經(jīng)過(guò)登記備案，才具有對(duì)抗第三人的效力，否則，成立在后的買(mǎi)賣(mài)合同具有優(yōu)先于房屋租賃合同的效力。[35]筆者認(rèn)為，登記備案在性質(zhì)上是一種行政管理措施，而非房屋租賃合同的生效要件，不能將其作為房屋租賃合同產(chǎn)生對(duì)抗效力的條件。我國(guó)《合同法》也沒(méi)有將房屋租賃合同的登記備案作為其具有對(duì)抗效力的條件。因此，只要房屋租賃合同有效，即使沒(méi)有辦理登記，也可適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。在擅自轉(zhuǎn)租的情形下，次承租人能否得到“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的保護(hù)？例如，甲將房屋出租給乙，乙未經(jīng)甲的許可而將房屋轉(zhuǎn)租給丙，后甲將房屋轉(zhuǎn)讓，則丙能否主張適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則？有學(xué)者認(rèn)為，如果房屋轉(zhuǎn)租合同未得到所有權(quán)人的授權(quán)和追認(rèn)，屬效力待定的合同，則在房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，仍然可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，即承租人仍有權(quán)主張其依據(jù)租賃合同享有的權(quán)利對(duì)抗房屋買(mǎi)受人。[36]筆者認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租是一種效力待定的行為。如果未得到出租人追認(rèn)，則轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，次承租人不得依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人，所有權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求次承租人返還不動(dòng)產(chǎn)。但在出租人的轉(zhuǎn)租行為得到不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人追認(rèn)的情形下，次承租人享有的租賃權(quán)可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，其也可以援引“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，主張以其租賃權(quán)對(duì)抗房屋買(mǎi)受人。

　　2.在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)

　　如何理解“所有權(quán)變動(dòng)”？對(duì)此，學(xué)界的觀點(diǎn)并不一致。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”特指因買(mǎi)賣(mài)而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)對(duì)租賃權(quán)的效力不產(chǎn)生影響，也就是說(shuō)，出租人在租賃合同的有效期間內(nèi)將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，其設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然存在、有效，受讓人要受該租賃合同的約束。[37]另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，所謂發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)，是指發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的結(jié)果，其原因可以是買(mǎi)賣(mài)，也可以是互易、贈(zèng)與、遺贈(zèng)等。[38]筆者贊成第二種觀點(diǎn)。引起所有權(quán)變動(dòng)的原因可以是多方面的，買(mǎi)賣(mài)是其中最為典型的，但不限于買(mǎi)賣(mài)，還包括以贈(zèng)與、互換、向公司出資、清償債務(wù)等方式將租賃房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給他人的情形。[39]從我國(guó)《合同法》229條的規(guī)定來(lái)看，其使用了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”的表述，并未將“所有權(quán)變動(dòng)”限于因買(mǎi)賣(mài)而導(dǎo)致所有權(quán)變動(dòng)。另外，從“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的設(shè)立目的來(lái)看，如果將其適用范圍限于因買(mǎi)賣(mài)而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定租賃關(guān)系的目的。

　　適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，是否需要承租人已經(jīng)取得租賃物的占有？一些學(xué)者認(rèn)為，即便是在租賃關(guān)系存續(xù)期間，如果承租人中止占有，也不得適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。[40]從比較法上來(lái)看，有的國(guó)家要求承租人必須已經(jīng)取得租賃物的占有，才能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則。[41]《歐洲民法典草案》第4.2-7∶101條規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的生效：在租賃物的所有權(quán)從出租人移轉(zhuǎn)至新所有人時(shí)，如果承租人在所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)已經(jīng)占有租賃物，則租賃物的新所有權(quán)人替代原出租人成為租賃合同當(dāng)事人。[42]因此，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用以承租人占有租賃物為要件。筆者認(rèn)為，從我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，在適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則時(shí)，并沒(méi)有要求承租人已經(jīng)取得租賃物的占有，即租賃物的所有權(quán)在租賃期間內(nèi)發(fā)生變動(dòng)的，就可適用該規(guī)則。以房屋租賃為例，承租人即使沒(méi)有取得租賃房屋的占有，其也可能為之做了大量的準(zhǔn)備，而且可能短期內(nèi)無(wú)法同他人訂立新的房屋租賃合同，在此情形下，如果房屋租賃合同被解除，就可能對(duì)其生產(chǎn)、生活造成重大影響，因此，即使承租人沒(méi)有取得租賃房屋的占有，也應(yīng)當(dāng)類推適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則對(duì)其進(jìn)行特殊保護(hù)。

　　3.承租人愿意繼續(xù)履行原租賃合同

　　“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的目的在于保護(hù)承租人的權(quán)利，租賃房屋在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，承租人即有權(quán)主張?jiān)撘?guī)則獲得保護(hù)，其也有權(quán)終止合同。承租人是否實(shí)際主張“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”而繼續(xù)承租該不動(dòng)產(chǎn)，取決于其自己的意思自由。房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，新的房屋所有權(quán)人向承租人發(fā)出通知后，只要沒(méi)有提高租金，承租人不愿意繼續(xù)承租該房屋而要求終止租賃合同的，都應(yīng)當(dāng)允許其退租。承租人終止與出租人之間的租賃合同后，由于租賃合同是一種繼續(xù)性合同，故承租人已經(jīng)居住的期間內(nèi)發(fā)生的租金，其仍應(yīng)按照原租賃合同的約定而向出租人履行支付租金義務(wù)。承租人愿意繼續(xù)承租房屋的，如果新的所有權(quán)人明確要求提高租金，則承租人有權(quán)依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，要求繼續(xù)履行原租賃合同。

　　關(guān)于所有權(quán)變動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)，依據(jù)我國(guó)《合同法》229條的規(guī)定，限于租賃期間內(nèi)。如何理解租賃期間？對(duì)此有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃期間是指從合同生效之后，到合同終止完畢的期間。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃期間特指從出租人交付租賃物，到承租人返還租賃物的期間。筆者認(rèn)為，對(duì)于租賃期限應(yīng)當(dāng)作擴(kuò)張解釋，無(wú)論是在租賃關(guān)系發(fā)生之前還是之后發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)行為，都應(yīng)當(dāng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。因?yàn)閷⒆赓U期限限定在租賃物交付之后，承租人就將承擔(dān)此種舉證責(zé)任，從而增加其負(fù)擔(dān)。因此，即使是租賃生效之前的原因?qū)е伦赓U期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)，也應(yīng)該適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，以保護(hù)承租人。更何況，在交付租賃物之前，出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能，其將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人而導(dǎo)致其不能交付給承租人，在此情況下，雖然承租人的訂約目的落空，但承租人并沒(méi)有取得占有，此時(shí)其只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。此外，如果在租賃生效之前，出租人已經(jīng)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，而第三人在租賃生效后向承租人主張權(quán)利，則在此情況下，承租人也可以根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則主張權(quán)利，出租人也不能將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，否則應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　四、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的效力

　　依據(jù)我國(guó)《合同法》229條的規(guī)定，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的效果是“不影響租賃合同的效力”。但如何理解“不影響租賃合同的效力”？對(duì)此存在三種模式：第一，法定概括移轉(zhuǎn)說(shuō)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃物的權(quán)利發(fā)生變動(dòng)后，買(mǎi)受人和承租人將成為新的合同當(dāng)事人，原出租人的權(quán)利義務(wù)將概括移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人。[43]該觀點(diǎn)為目前學(xué)界通說(shuō)。在比較法上，許多國(guó)家采取了這一模式。例如，在丹麥法和挪威法中，至少在承租人占有該動(dòng)產(chǎn)時(shí)，承租人的權(quán)利可以對(duì)抗新的所有權(quán)人和原所有權(quán)人的一般債權(quán)人，但對(duì)于新承租人應(yīng)在何種程度上受限于積極的合同義務(wù)，則是極不清晰的。根據(jù)《葡萄牙民法典》1057條的規(guī)定，新的所有權(quán)人承受原承租人在租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)。[44]第二，有權(quán)占有說(shuō)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，所謂“不影響租賃合同效力”，是指租賃物的權(quán)利發(fā)生變動(dòng)后，承租人根據(jù)原租賃合同而取得的對(duì)標(biāo)的物占有的權(quán)利繼續(xù)有效，其并可以以此對(duì)抗租賃物的買(mǎi)受人。[45]有些國(guó)家的法律采納了這一觀點(diǎn)，如在英格蘭，在承租人已經(jīng)占有作為租賃物的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，若受讓人知道標(biāo)的物上存在租賃，承租人就可以免于被買(mǎi)受人或出租人的其他受讓人驅(qū)逐出租賃物。然而，對(duì)于承租人的專有權(quán)(proprietary right)是否存在，存在高度爭(zhēng)議。[46]第三，折中說(shuō)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分租賃物受讓人是否知道標(biāo)的物已經(jīng)出租的事實(shí)：如果受讓人在訂立合同時(shí)并不知道標(biāo)的物已經(jīng)出租的事實(shí)，則承租人的權(quán)利不能對(duì)抗租賃物的買(mǎi)受人；如果買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物已經(jīng)出租的事實(shí)而仍然購(gòu)買(mǎi)，則承租人有權(quán)對(duì)抗租賃物的買(mǎi)受人。有些國(guó)家的法律采納了這一觀點(diǎn)，如在瑞典法中，原則上，承租人的權(quán)利不能被作為一項(xiàng)專有權(quán)利而得到保護(hù)，但承租人可以以其權(quán)利對(duì)抗知悉租賃事實(shí)存在的新所有權(quán)人。[47]

　　筆者認(rèn)為，有權(quán)占有說(shuō)雖不無(wú)道理，但其對(duì)承租人的保護(hù)仍然較弱。該觀點(diǎn)雖然承認(rèn)承租人可以繼續(xù)占有、使用租賃物，但其享有的合同權(quán)利將很難得到保護(hù)。一方面，由于合同內(nèi)容的不確定性，承租人可能需要同買(mǎi)受人重新談判，買(mǎi)受人可能據(jù)此侵害承租人利益，如通過(guò)大幅度提高租金等方式逼迫承租人放棄繼續(xù)租賃的權(quán)利。尤其是在我國(guó)當(dāng)前階段，隨著房屋租金的大幅增長(zhǎng)，如果要重新談判，則承租人的權(quán)利無(wú)法得到保障。因此，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的立法目的將難以達(dá)到。另一方面，該觀點(diǎn)僅承認(rèn)承租人對(duì)租賃物有占有、使用的權(quán)利，而并不能對(duì)承租人的合同權(quán)利提供充分保護(hù)。由于租賃物的買(mǎi)受人并不屬于合同當(dāng)事人，所以在租賃物出現(xiàn)瑕疵而影響承租人的正常使用時(shí)，承租人將無(wú)法請(qǐng)求買(mǎi)受人及時(shí)維修。

　　筆者贊成法定概括移轉(zhuǎn)說(shuō)。所謂概括移轉(zhuǎn)，也稱契約承擔(dān)，其由債權(quán)讓與和債務(wù)承擔(dān)兩方面構(gòu)成，可分為意定的概括移轉(zhuǎn)和法定的概括移轉(zhuǎn)。在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”情形中，所采取的是法定的概括移轉(zhuǎn)，因?yàn)檫@是由法律直接規(guī)定的，不需要經(jīng)過(guò)作為合同另外一方當(dāng)事人的承租人的同意就產(chǎn)生移轉(zhuǎn)效果。依據(jù)這一觀點(diǎn)，所謂“不影響租賃合同的效力”，是指原租賃合同仍然有效，對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，其既不需要終止原租賃關(guān)系，也無(wú)須訂立新的租賃合同而成為新的租賃合同的承租人。[48]雖然我國(guó)《合同法》229條使用了“不影響租賃合同的效力”的表述，但其實(shí)際法律后果應(yīng)當(dāng)是在承租人和租賃物的新所有人之間形成租賃合同關(guān)系。如果取得租賃物所有權(quán)的人要求承租人搬出租賃物，其就將構(gòu)成租賃合同的違反，承租人可以主張繼續(xù)履行合同、損害賠償?shù)冗`約責(zé)任。由此可見(jiàn)，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則賦予了承租人對(duì)抗新的所有權(quán)人的權(quán)利。也就是說(shuō)，新所有權(quán)人要求承租人搬出房屋時(shí)，承租人可以拒絕。由此可見(jiàn)，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用已經(jīng)突破了債的相對(duì)性原則，而使租賃權(quán)產(chǎn)生了對(duì)抗第三人的效力。[49]

　　從總體上來(lái)看，法定概括移轉(zhuǎn)說(shuō)實(shí)際上已經(jīng)為我國(guó)司法實(shí)踐所廣泛采納。按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條的規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。這就意味著，對(duì)于房屋租賃而言，房屋受讓人已經(jīng)成為租賃合同的當(dāng)事人，正因?yàn)榇?，承租人才有?quán)請(qǐng)求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。這一規(guī)定顯然是采納了法定概括移轉(zhuǎn)的理論。采取法定的概括移轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)在于，能夠合理權(quán)衡承租人與受讓人的利益。一方面，能夠維護(hù)承租人的合理預(yù)期。對(duì)于承租人而言，其在簽訂原租賃合同時(shí)無(wú)法預(yù)期租賃物是否會(huì)在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，因此無(wú)法基于此作出合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和規(guī)劃，采取法定的概括轉(zhuǎn)移就能夠使承租人的合理預(yù)期得到維護(hù)。另一方面，能夠維護(hù)交易安全，降低交易成本。采取法定的概括轉(zhuǎn)移能夠使承租人以原租賃合同的條件繼續(xù)對(duì)物進(jìn)行租賃，維護(hù)了承租人的交易安全，降低了簽訂租賃合同時(shí)的交易成本。如果不采取概括移轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，則盡管承租人能夠拒絕受讓人返還原物的請(qǐng)求，但此時(shí)租賃關(guān)系已經(jīng)陷入不確定狀態(tài)，其存續(xù)可能需要承租人和受讓人之間的磋商，從而無(wú)法維護(hù)承租人的合理預(yù)期，不能穩(wěn)定租賃關(guān)系，這些都影響承租人作中長(zhǎng)期投資的可能性。

　　“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用使得原租賃合同繼續(xù)有效，具體包括如下三個(gè)方面的效力：第一，承租人有權(quán)繼續(xù)占有租賃物，并對(duì)其進(jìn)行使用、收益。租賃物的新所有權(quán)人必須依法繼受原所有權(quán)人的出租人法律地位，租賃合同發(fā)生法定的主體變更，即法定的合同關(guān)系概括移轉(zhuǎn)，受讓人取代原出租人直接進(jìn)入租賃關(guān)系。[50]買(mǎi)受人不得請(qǐng)求承租人返還租賃物，也不得妨害承租人對(duì)租賃物的占有，甚至負(fù)有保證租賃物可使用性的義務(wù)。第二，承租人仍然按照原租賃合同的約定支付租金，買(mǎi)受人不得擅自變更租金標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于受讓人而言，由于承租人大多已經(jīng)占有了租賃物，于是受讓人就能夠獲知受讓物上存在租賃關(guān)系，就能夠提出減價(jià)要求，所以受讓人的利益并未因采取法定的概括移轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)而受到損害。兩相權(quán)衡，采取法定的概括移轉(zhuǎn)能夠合理地維護(hù)承租人的利益且并未損害受讓人的利益，有助于維護(hù)交易安全，降低交易成本。第三，新的所有人負(fù)有修繕義務(wù)。如果采概括移轉(zhuǎn)說(shuō)，租賃物的買(mǎi)受人取代原出租人的法律地位而成為新的出租人，其就有權(quán)依據(jù)原租賃合同的約定請(qǐng)求承租人支付租金，當(dāng)然在租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題而影響承租人的正常使用時(shí)，其也負(fù)有一定的修繕義務(wù)。[51]從立法上來(lái)看，由于未經(jīng)承租人同意就出現(xiàn)了法定的合同概括移轉(zhuǎn)，而原出租人和新所有權(quán)人可能具有不同的履行能力，如果原出租人完全退出租賃合同關(guān)系，此時(shí)對(duì)于承租人的保護(hù)就可能出現(xiàn)一定的瑕疵和缺陷。例如，在受讓租賃物后，新所有權(quán)人按照租賃合同應(yīng)當(dāng)履行對(duì)租賃物的維修等義務(wù)，如果新所有權(quán)人不具備這些義務(wù)履行能力，則為了更好地維護(hù)承租人的利益，原所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人履行這些義務(wù)。

　　“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用使得租賃權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力，而且該對(duì)第三人的效力直接依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生，而不需要登記。這是否意味著租賃權(quán)已經(jīng)成為了物權(quán)呢？從比較法上來(lái)看，有不少學(xué)者認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”效力的發(fā)生以承租人對(duì)租賃物有一定的支配利益為前提。[52]租賃權(quán)的物權(quán)化使得租賃權(quán)在一定程度上具有了物權(quán)的效力，因此，在國(guó)外，一些學(xué)者將其稱為“相對(duì)支配權(quán)”(relatives herrschaftsrecht)。[53]但筆者認(rèn)為，典型物權(quán)的效力是能夠?qū)顾胁惶囟ǖ牡谌?，而“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用僅僅使得租賃權(quán)能夠?qū)固囟ǖ牡谌思词茏屓耍虼?，只能認(rèn)為，租賃權(quán)具有了物權(quán)的某些特征而并未成為完全的物權(quán)，其本質(zhì)上仍然是基于租賃合同而產(chǎn)生的一種債權(quán)。即便適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，如果受讓人拒絕承租人對(duì)物繼續(xù)租賃，承租人也并不能依據(jù)物權(quán)提出對(duì)抗，而仍然只能依據(jù)租賃合同提出對(duì)抗。因?yàn)橐罁?jù)法定的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，受讓人已經(jīng)成為租賃合同的一方當(dāng)事人，如果受讓人違約，則其應(yīng)依據(jù)租賃合同承擔(dān)違約責(zé)任。

　　責(zé)任編輯：鄧林

【注釋】 作者簡(jiǎn)介：王利明，男，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心研究員(北京100872)。

　　[1][16][28]MünchKomm/H?ublein, §566，Rn.1.

　　[2][18][49][53]參見(jiàn)張雙根：《談“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的客體適用范圍問(wèn)題》，王洪亮等主編《中德私法研究》第1卷，北京大學(xué)出版社，2006年，第3、15、8、4頁(yè)。

　　[3]參見(jiàn)黃風(fēng)：《羅馬私法導(dǎo)論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003年，第303頁(yè)。

　　[4]參見(jiàn)[意]彭梵得：《羅馬法教科書(shū)》，黃風(fēng)譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1992年，第378頁(yè)。

　　[5]參見(jiàn)周枏：《羅馬法原論》下冊(cè)，商務(wù)印書(shū)館，1994年，第779-780頁(yè)。

　　[6]Reinhard Zimmerman, The Law of Obligations: Roman Foundations of the Civilian Tradition, Oxford University Press, 1990，p.381.

　　[7]MünchKomm/H?ublein, §566，Rn.7.

　　[8]轉(zhuǎn)引自朱慶育：《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的正當(dāng)性》，王洪亮等主編《中德私法研究》第1卷，北京大學(xué)出版社，2006年，第33頁(yè)。

　　[9]Motiv zum Entwurfe eines Buergerlichen Gesetzbuches fuer das Deutsche Reich, Bd.1， Berlin und Leipzig, 1888，s.381.

　　[10] Vgl. Gierke, Der Entwurf eines buergerlichen Gesetzbuchs und das deutsche Recht, 1889，ss.241f.

　　[11][22][26][42][44][46][47][51]Christian Von Bar and Eric Clive, Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law, Volume III, European Law Publishers, 2009，p.1588、1588、1585、1588、1590、1590、1591、1588-1589.

　　[12]《奧地利普通民法典》，周友軍、楊垠紅譯，清華大學(xué)出版社，2013年，第180頁(yè)。

　　[13]Apathy/Riedler, Schuldrecht - Besonderer Teil, 4. Aufl.，Wien·New York 010，S.116f.

　　[14]參見(jiàn)[德]鮑爾、施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》上冊(cè)，張雙根譯，法律出版社，2004年，第107頁(yè)；[德]梅迪庫(kù)斯：《德國(guó)債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社，2007年，第190頁(yè)。

　　[15]王澤鑒：《用益物權(quán)·占有》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2010年，第177頁(yè)。

　　[17]Wilhelm, Sacherecht, Aufl.2，2002，Rn.55; MuenchKomm, §571，Rn.2; Wieacker, Privatrechtsgeschicht der Neuzeit, unter besonderer Beruecksichtigung der deutschen Entwicklung, Aulf.2，1967，s.480.

　　[19]MünchKomm/H?ublein, §566，Rn.3.

　　[20]《德國(guó)民法典》第566條規(guī)定了住房使用租賃關(guān)系的“讓與不破租賃”，該法第578條第1、第2款以及第578a條予以準(zhǔn)用。

　　[21]參見(jiàn)吳啟賓：《租賃法論》，五南圖書(shū)出版有限公司，1998年，第93頁(yè)。

　　[23]參見(jiàn)寧紅麗：《民法強(qiáng)制性規(guī)范的反思與優(yōu)化》，《法學(xué)》2012年第4期。

　　[24][25]蘇永欽：《走入新世紀(jì)的私法自治》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年，第338、339頁(yè)。

　　[27]朱慶育：《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的正當(dāng)性》，王洪亮等主編《中德私法研究》第1卷，北京大學(xué)出版社，2006年，第49頁(yè)。

　　[29][德]梅迪庫(kù)斯：《德國(guó)債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社，2007年，第193頁(yè)。

　　[30][38][40]參見(jiàn)韓世遠(yuǎn)：《合同法學(xué)》，高等教育出版社，2010年，第456、456、457頁(yè)。

　　[31]Vgl. Medicus, Schuldrecht II, Besonderer Teil, 2003，Rn.228.

　　[32] MünchKomm/Gaier, 5. Auflage 2009， Vorbemerkung zu §903，Rn.54 ff.

　　[33]參見(jiàn)2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”，現(xiàn)行《擔(dān)保法》第48條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”，以及2000年《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第65條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。

　　[34][39]參見(jiàn)喬燕主編《租賃合同》，人民法院出版社，2000年，第154、153頁(yè)。

　　[35]參見(jiàn)劉智、宋慶海：《房屋租賃合同登記與“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則》，《法制與社會(huì)》2008年第12期。

　　[36]參見(jiàn)鄧基聯(lián)主編《房屋租賃合同糾紛》，法律出版社，2010年，第126頁(yè)。

　　[37][48]參見(jiàn)胡康生主編《中華人民共和國(guó)合同法釋義》，法律出版社，1999年，第339頁(yè)。

　　[41]參見(jiàn)《奧地利民法》第1120條的規(guī)定。

　　[43]參見(jiàn)李永軍、易軍：《合同法》，中國(guó)法制出版社，2009年，第512頁(yè)。

　　[45]參見(jiàn)黃鳳龍：《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”與承租人保護(hù)》，《中外法學(xué)》2013年第3期。

　　[50]Vgl. Münchener Kommentar, §571，Rn.16; Medicus, Rn.231; Ernst, Schuldrecht, Besonderer Teil II, C. H. Beck Verlag, 1999，S.59.

　　[52]Medicus, Rn.230.