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作為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)之一，“經(jīng)營(yíng)地”關(guān)系到企業(yè)的初始設(shè)立、實(shí)際運(yùn)營(yíng)和未來(lái)發(fā)展。企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)地的選擇，是綜合考量了地理?xiàng)l件、行業(yè)特點(diǎn)、辦公需求、交通便利、商業(yè)配套等多方面因素，作出的審慎抉擇。買樓租樓是企業(yè)獲得經(jīng)營(yíng)注冊(cè)地乃至實(shí)際運(yùn)營(yíng)地的重要途徑。買樓租樓合同，也就是我們常說(shuō)的房屋買賣/租賃合同。這類合同的審核，最重要的就是把握企業(yè)的特殊商業(yè)需求和資金運(yùn)作需求，進(jìn)行綜合判斷，就具體條款進(jìn)行考量。

本文以筆者在房屋買賣/租賃領(lǐng)域的盡職調(diào)查、交易設(shè)計(jì)、合規(guī)審核以及相關(guān)訴訟業(yè)務(wù)等法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，就房屋買賣/租賃合同審核中的重點(diǎn)和難點(diǎn)加以具體分析，以饗讀者。

一、買樓合同的審核要點(diǎn)

1. 核實(shí)擬購(gòu)買房屋的土地規(guī)劃條件與具體用途

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條[注1]的規(guī)定，商業(yè)用地的土地使用權(quán)年限為40年。土地使用權(quán)的年限自土地交付給土地競(jìng)拍中標(biāo)人之日起開(kāi)始計(jì)算，那么在刨除開(kāi)發(fā)商辦理各項(xiàng)審批手續(xù)及施工建設(shè)等時(shí)間后，實(shí)際交付后的使用期限已不足40年。因此，企業(yè)在買賣合同訂立前，首先應(yīng)注意核實(shí)擬購(gòu)買房屋所涉土地用途及土地使用權(quán)的實(shí)際剩余年限，再對(duì)是否交易、交易價(jià)格等進(jìn)行判斷。

其次，基于建設(shè)用地規(guī)劃條件的不同，房屋有不同的規(guī)劃用途，如零售商業(yè)用地、餐飲用地、旅館用地等，在簽訂合同時(shí)企業(yè)需要審查擬租賃房屋是否符合用地規(guī)劃條件。在實(shí)踐中，我們遇到過(guò)不少因房屋實(shí)際用途不符合用地規(guī)劃條件，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，從而引發(fā)糾紛的案例。因此，在企業(yè)有具體需求的情況下，建議重點(diǎn)關(guān)注擬購(gòu)房屋所涉消防、環(huán)評(píng)、交通、園林等的具體審批情況。

2.核實(shí)擬購(gòu)買房屋的基本情況

就擬購(gòu)買房屋進(jìn)行考查的過(guò)程中，建議核實(shí)該房屋的基本情況。如擬購(gòu)房屋為期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋），需查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)企業(yè)所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)。如開(kāi)發(fā)商尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證的大證，企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)恐無(wú)法取得物權(quán)，建議在購(gòu)房合同中明確開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)告登記[注2]的義務(wù)，以保護(hù)自己的合法權(quán)益，并起到有力的排他效果。如擬購(gòu)房屋為現(xiàn)房，則要留意開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)權(quán)證和交付使用許可證，建議企業(yè)在購(gòu)房合同中約定提存房產(chǎn)證，或要求出售方將房產(chǎn)證提存在第三人或者居間方處，辦理過(guò)戶時(shí)，由第三人或者居間方直接向相關(guān)部門交付房產(chǎn)證原件。

此外，應(yīng)注意核實(shí)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)及經(jīng)營(yíng)狀況，以避免開(kāi)發(fā)商因經(jīng)營(yíng)狀況不佳而出現(xiàn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。日常法律服務(wù)提供過(guò)程中，依據(jù)客戶委托，我們會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，包括但不限于開(kāi)發(fā)商的股權(quán)結(jié)構(gòu)、對(duì)外擔(dān)保（融資）、重大債務(wù)、財(cái)務(wù)/稅務(wù)等多方位進(jìn)行核查并評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3.核實(shí)擬購(gòu)買房屋的權(quán)屬情況

開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為實(shí)現(xiàn)融資目的，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)抵押給銀行貸款，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如開(kāi)發(fā)商面臨破產(chǎn)，樓盤將面臨查封拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定[注3]，只有同時(shí)滿足在法院查封前簽訂有效書(shū)面合同、買受人名下無(wú)其他住房、且已支付超過(guò)合同約定的房屋總價(jià)款50%三者的前提下才能排除執(zhí)行，在此嚴(yán)苛的規(guī)定下企業(yè)恐難實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的所有權(quán)。

故建議企業(yè)在購(gòu)房前，（1）在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無(wú)抵押記載；（2）要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案；（3）要求開(kāi)發(fā)商提供保證責(zé)任；（4）增加補(bǔ)充條款：出賣人保證不存在一房?jī)少u、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形。如出賣人違反這些承諾，導(dǎo)致買受人合同無(wú)法備案或無(wú)法辦證的，可以約定及時(shí)主張退房、并承擔(dān)較高的違約責(zé)任。除抵押外，限制房屋權(quán)屬的情況還可能會(huì)有查封，也需要在購(gòu)房前予以查清。

4.注意房屋裝修期相關(guān)問(wèn)題

如企業(yè)所購(gòu)買的商用房屋不是開(kāi)發(fā)商已精裝修完成的，為經(jīng)營(yíng)之需，通常還需要根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)文化、風(fēng)格定位對(duì)房屋進(jìn)行裝修。就裝修期的問(wèn)題，企業(yè)亦應(yīng)就相關(guān)條款予以充分考慮：如，裝修入場(chǎng)時(shí)間、裝修期所需水電服務(wù)的保障和費(fèi)用結(jié)算等問(wèn)題。

實(shí)踐中比較常見(jiàn)的是，因水電等問(wèn)題導(dǎo)致裝修期延長(zhǎng)且約定不明引發(fā)糾紛的情況，以及就因交易失敗對(duì)裝修物處理（恢復(fù)原狀/保留/補(bǔ)償?shù)龋](méi)有約定而引發(fā)的相關(guān)糾紛。建議企業(yè)根據(jù)所購(gòu)房屋和自身需求的實(shí)際情況，落實(shí)相關(guān)合同條款，以避免可能產(chǎn)生的爭(zhēng)議和損失。

4.在合同中注明公用分?jǐn)偯娣e

公攤建筑面積，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。常見(jiàn)的公攤建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。房屋購(gòu)買合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)實(shí)際使用面積、公攤面積應(yīng)有明確的數(shù)字體現(xiàn)，但通常開(kāi)發(fā)商提供購(gòu)房合同中只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，而未明確實(shí)際使用面積變化的情況。而面積的變化，一方面影響了以建筑面積單價(jià)為依據(jù)的房屋總價(jià)的計(jì)算，另一方面，也影響了企業(yè)最終實(shí)際使用面積的比例。

因此，建議企業(yè)在買樓合同明確房屋的套內(nèi)面積，以及以套內(nèi)單價(jià)作為計(jì)算依據(jù)。根據(jù)實(shí)際情況，可考慮增加關(guān)于公攤面積發(fā)生變化的條款，明確公攤面積與實(shí)測(cè)面積不符的價(jià)款計(jì)算和結(jié)算方式。

另外，就公攤建筑面積的具體位置要進(jìn)行明確。實(shí)踐中，也常見(jiàn)一些公攤建筑面積的具體位置和客戶預(yù)期不同，造成各種不必要損失的情形。

5.控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)，分階段支付購(gòu)房款

為保證順利實(shí)現(xiàn)房屋物權(quán)，防范支付購(gòu)房款而無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房合同的付款時(shí)間可約定為分階段支付，即按照一定時(shí)間和節(jié)點(diǎn)來(lái)支付，以控制履約風(fēng)險(xiǎn)。首先，約定簽訂購(gòu)房合同后支付首付款，比例可參照開(kāi)發(fā)商/樓盤現(xiàn)狀及自有資金進(jìn)行綜合判斷；其次，在達(dá)到明確的收房/驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)后，再支付一定比例購(gòu)房款；最后，待開(kāi)發(fā)商辦理完畢房屋交付手續(xù)、房屋交接清楚（注意明確交接內(nèi)容和雙方確認(rèn)形式）后，再支付尾款。

此外，在款項(xiàng)的支付方式上，雙方亦可約定通過(guò)銀行辦理交易資金托管業(yè)務(wù)進(jìn)行款項(xiàng)支付。這樣做的好處是開(kāi)發(fā)商不用擔(dān)心業(yè)主資金短缺,不能按規(guī)定的時(shí)間支付款項(xiàng)的問(wèn)題,業(yè)主也可以用此種方式規(guī)制開(kāi)發(fā)商，避免出現(xiàn)人財(cái)兩空的局面。如此，企業(yè)便于將購(gòu)房款作為有力的抓手，以實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商的有利博弈，敦促開(kāi)發(fā)商按照合同約定節(jié)點(diǎn)履行驗(yàn)房、交房、辦證的義務(wù)。

6.明確協(xié)助辦證義務(wù)與辦證時(shí)限

從現(xiàn)行法律法規(guī)的內(nèi)容來(lái)看，一手房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所涉及的主體包括了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人，二者需共同完成辦證，只是在此過(guò)程中的義務(wù)分工或主次不同。實(shí)踐中，基于開(kāi)發(fā)商提供的合同范本，約定辦證方式多為“買受人同意委托出賣人或出賣人指定的代辦機(jī)構(gòu)向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記”。該等情況下，企業(yè)應(yīng)尤其注意積極跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及辦證進(jìn)度，及時(shí)向出賣人或出賣人指定的代辦機(jī)構(gòu)提交房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記所需材料，以避免耽誤辦證進(jìn)度。

且，可通過(guò)協(xié)議明確約定如因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е逻t延辦證的違約責(zé)任承擔(dān)方式及標(biāo)準(zhǔn)（違約金），為避免開(kāi)發(fā)商遲延辦證，買受人未及時(shí)行使權(quán)利而導(dǎo)致的訴訟時(shí)效已過(guò)的情況發(fā)生，在合同中約定以每日或每月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額。

7.明確交房時(shí)間及交房標(biāo)準(zhǔn)

所謂交房，除了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶），還包括交付房屋使用權(quán)（即實(shí)物交付）。房屋的交付使用，是與賣方進(jìn)行房屋權(quán)益交割最重要也是最后的部分，實(shí)踐中會(huì)將交易尾款作為交房的有力控制手段。因此交房標(biāo)準(zhǔn)的明確約定，可以避免雙方因交割不清而產(chǎn)生糾紛，最終影響交易。

一般交房的標(biāo)準(zhǔn)包括：相關(guān)費(fèi)用與票據(jù)的交付、標(biāo)的房屋驗(yàn)房（實(shí)踐中，企業(yè)在驗(yàn)收環(huán)節(jié)會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的工程人員，就房屋本身進(jìn)行審核驗(yàn)收）、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記等。企業(yè)應(yīng)注意在購(gòu)房合同中明確實(shí)物交付的標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的條件、方式和時(shí)間，并明確開(kāi)發(fā)商未按照約定履行合同義務(wù)的違約責(zé)任。另外，如合同簽訂之時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾贈(zèng)送車庫(kù)或者儲(chǔ)藏室、閣樓，該等承諾一定要寫入合同中。另外在交房的標(biāo)準(zhǔn)上,雙方亦可作出約定，在達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)后再進(jìn)行收房，以免出現(xiàn)房屋不符合購(gòu)房人的標(biāo)準(zhǔn)，但不收房又會(huì)造成違約的情形，合同中可約定在房屋交付時(shí)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已具備如下文件：規(guī)劃核驗(yàn)驗(yàn)收合格文件和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證明文件；有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的《房屋面積測(cè)算技術(shù)報(bào)告書(shū)（實(shí)測(cè)繪）》；消防、人民防空、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、防雷裝置等驗(yàn)收合格證明文件；房屋所在樓棟的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

住建部與工商行政總局聯(lián)合制定的《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》在商品房的交付條件與交付手續(xù)一章中對(duì)商品房的交付條件有兩點(diǎn)明確限制：1.商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2.商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告。除此兩點(diǎn)強(qiáng)制性約定之外還有可供買賣雙方自行補(bǔ)充條款。

實(shí)踐中，因協(xié)議會(huì)對(duì)交房的時(shí)間進(jìn)行限定，開(kāi)發(fā)商為避免不能如期交付房屋而產(chǎn)生的違約金的風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)與購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)竣工驗(yàn)收進(jìn)行補(bǔ)充，約定商品房的交付條件是通過(guò)建設(shè)單位組織的，由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位參加的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收。而這個(gè)階段的驗(yàn)收是沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃、消防、環(huán)保等專項(xiàng)驗(yàn)收的。依據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第五條[注4]規(guī)定，獲得備案證明是完成了前期所需要具備的所有檢測(cè)工作，所以在取得工程竣工驗(yàn)收備案證明的前提下進(jìn)行交付，可更有效的保障購(gòu)房者的實(shí)際權(quán)益。

8.合同的終止和解除

在住建部與工商行政總局聯(lián)合制定的《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》中并未對(duì)合同的終止與解除做出明確的制式約定，但在實(shí)踐中合同解除的情況并不罕見(jiàn)，買賣雙方自行約定的情形外，法定合同解除的情形主要有：《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條[注5]的合同解除權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條[注6]的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條[注7]買賣雙方約定以擔(dān)保貸款方式付款最終未能訂立擔(dān)保貸款合同的當(dāng)時(shí)有權(quán)請(qǐng)求解除合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條[注8]面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。

二、商用房屋租賃合同的訂立和審核

租賃合同作為合同法中規(guī)定的有名合同，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系具有一定的共性，概括而言，主要包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。就企業(yè)簽訂商業(yè)用房租賃合同需要特別考慮的問(wèn)題，具體總結(jié)如下：

1、核實(shí)擬租賃房屋是否符合商業(yè)用途

企業(yè)在租賃房屋前，應(yīng)核實(shí)擬租賃房屋的類型和所在土地的性質(zhì)，確保房屋的類型為商業(yè)用房、土地用途為非住宅性質(zhì)。對(duì)于企業(yè)特殊商業(yè)用途，需要提前做好消防、環(huán)評(píng)、交通等審批/備案或滿足審批/備案標(biāo)準(zhǔn)等。否則，企業(yè)可能面臨無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，或者無(wú)法按照預(yù)期使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

2、查明擬租賃房屋是否存在阻礙工商注冊(cè)的情況

企業(yè)如需以擬租賃商用房屋辦理工商注冊(cè)的，應(yīng)先查明擬租賃商用房屋是否存在阻礙工商注冊(cè)的情況，如未完成消防/安檢驗(yàn)收、存在司法限制等。企業(yè)可以在租賃合同中約定出租方有協(xié)助辦理工商注冊(cè)手續(xù)的義務(wù)。就風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避而言，企業(yè)可從如下兩個(gè)方面進(jìn)行考慮：一是到工商行政管理部門詢問(wèn)租賃物是否存在行政管理限制，能否辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，如涉及特許經(jīng)營(yíng)行業(yè)還要向其他有關(guān)部門詢問(wèn)；二是在合同中約定出租人協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)及履行期限，并約定對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，督促出租人盡快辦理。

3、明晰裝飾裝修條款，避免因裝飾裝修發(fā)生爭(zhēng)議

通常，企業(yè)需要對(duì)租賃房屋進(jìn)行一定裝飾裝修，以便符合自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)慣例等。這些裝飾裝修或多或少，有在原承租人的裝飾裝修基礎(chǔ)上微調(diào)，也有全部拆除舊裝飾裝修，甚至修改租賃房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、門窗朝向等。為規(guī)避因裝飾裝修引發(fā)的糾紛，造成不必要的損失，建議企業(yè)在租賃合同簽訂前，結(jié)合自身實(shí)際需要，與出租方就裝飾裝修免租期、原裝飾裝修的標(biāo)準(zhǔn)和拆除費(fèi)用負(fù)擔(dān)、合同終止后裝飾裝修的歸屬及如何折價(jià)等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，隨后將協(xié)商結(jié)果逐條落實(shí)在合同中。

此外，房屋租賃合同無(wú)效或非因承租人單方違約（如拆遷等）導(dǎo)致合同解除，承租人可就裝飾裝修的現(xiàn)值或殘值損失要求賠償，承租人應(yīng)注意保留裝修費(fèi)用相關(guān)憑證。實(shí)踐中，我們傾向于建議在租賃合同中明確承租人裝修方案的備案條款。這種備案條款對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)，便于了解承租人的裝修方案及對(duì)自己的影響，因此，容易獲得出租人的同意。對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，不失為一種間接固定自己裝修內(nèi)容和裝修費(fèi)用的證據(jù)。

4、明晰押金、租金和其他費(fèi)用的約定

租賃合同中可能涉及的費(fèi)用，主要包括押金、租金和其他費(fèi)用（物業(yè)管理、停車、通訊、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)和水電煤氣等費(fèi)用）。這些費(fèi)用都需要雙方在合同中予以明確，包括計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式（起始時(shí)間）、支付時(shí)限（是否有寬限期）、支付方式、發(fā)票/收據(jù)的開(kāi)具等。

就押金來(lái)說(shuō)，合同中應(yīng)明確押金退回的具體條件和具體方式。就租金來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)注意在擬簽訂租賃合同中明晰租金的計(jì)算方式，是按照建筑面積、使用面積，還是按照套內(nèi)面積等進(jìn)行計(jì)算；合同面積與實(shí)測(cè)面積存在差額如何處理，租方是否能解除合同，以及如何要求出租方承擔(dān)違約賠償?shù)取?/p>

5、核實(shí)轉(zhuǎn)租事項(xiàng)，依法依約履行轉(zhuǎn)租程序

《合同法》第二百二十四條[注9]明確規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。且，承租人向次承租人轉(zhuǎn)租的期限不能超出租賃合同剩余期限，否則超出部分無(wú)效。

因此，企業(yè)擬租賃房屋如是承租人轉(zhuǎn)租而來(lái)，應(yīng)注意核實(shí)承租人是否享有處分權(quán)，并審查原租賃合同是否有限制轉(zhuǎn)租的約定、原租賃合同約定的租賃期限，并核實(shí)出租人是否同意轉(zhuǎn)租。如企業(yè)有承租房屋后轉(zhuǎn)租房屋的需求，也應(yīng)就此與出租方進(jìn)行協(xié)商并具體落實(shí)在租賃合同中，以便于后期操作；原租賃合同中未就轉(zhuǎn)租進(jìn)行約定，而在履行過(guò)程中需要轉(zhuǎn)租的，建議及時(shí)與出租方進(jìn)行協(xié)商并簽訂補(bǔ)充合同。

6、租賃合同的續(xù)租、終止和解除

在合同中有明確的租賃期的前提下，租賃期屆滿后的相關(guān)權(quán)益需要在租賃合同簽訂時(shí)就予以明確，以防后續(xù)發(fā)生不必要的糾紛。提前一定期限的續(xù)租申請(qǐng)及出租人限期回復(fù)的約定，能夠很好的確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)存續(xù)。租賃合同期滿終止后撤場(chǎng)的時(shí)限也應(yīng)當(dāng)予以明確，這樣涉及相應(yīng)的費(fèi)用承擔(dān)也就隨之可以明確。因此，建議企業(yè)在租賃合同中明確約定可解除租賃合同情形和具體程序，并明確租賃期限屆滿或租賃合同解除時(shí)，承租方的房屋騰退期限。

三、物業(yè)服務(wù)需求條款設(shè)計(jì)

商用房屋一般由所在運(yùn)營(yíng)方提供物業(yè)服務(wù)和整體管理，企業(yè)應(yīng)考慮擬商用房屋招商定位是否符合自身商業(yè)定位，物業(yè)服務(wù)情況是否符合自身辦公需求與經(jīng)營(yíng)要求等。

在洽商中，企業(yè)應(yīng)綜合考慮以上問(wèn)題，在充分協(xié)商、達(dá)成一致意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，在合同中予以進(jìn)一步明確：如，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；因物業(yè)原因（停水電、電梯維修等）影響經(jīng)營(yíng)，權(quán)利人如何獲取權(quán)利救濟(jì)；配套停車位分配、使用及費(fèi)用結(jié)算；租賃房屋的維修責(zé)任如何承擔(dān)等。

四、結(jié)語(yǔ)

結(jié)合具體實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，本文就容易引發(fā)糾紛的買樓合同和租樓合同審核中的主要條款設(shè)計(jì)進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，在此未就違約責(zé)任進(jìn)行單獨(dú)的論述。但是，上述條款的明確約定仍需配合合同相應(yīng)的違約責(zé)任，才能在一定意義上促成上述條款的順利實(shí)現(xiàn)，具體合同中可參酌具體情況加以約定。

經(jīng)營(yíng)地是企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之日常所在，房屋買賣合同與房屋租賃合同的簽訂、履行對(duì)企業(yè)而言更是生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。就具體合同的設(shè)計(jì)和履行，還需企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需求和資金體量，與賣方/出租方進(jìn)行博弈。如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化、防范履約風(fēng)險(xiǎn)，尚需根據(jù)不同需求進(jìn)行具體法律分析。

編輯/代重陽(yáng)