１、案情

2013年3月5日，買(mǎi)房者馬驍驍與華清置業(yè)公司簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。該合同第三條約定：房屋建筑面積180.56平方米，套內(nèi)面積156.54平方米，單價(jià)7400元/平方米，房屋總價(jià)1336144元，同時(shí)該合同對(duì)房屋的層高進(jìn)行了特別約定：買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)的商品房為小高層，層高為3米，局部層高（包括但不限于衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)）會(huì)有降板，部分頂層單元會(huì)有挑高建筑形式，買(mǎi)受人不得以層高誤差為由拒絕辦理收房交接手續(xù)。

交房時(shí)，馬驍驍組織人員到現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋的實(shí)際層高僅為2.9米，認(rèn)為華清置業(yè)公司存在違約，遂通過(guò)律師和華清置業(yè)公司進(jìn)行交涉，雙方因分歧過(guò)大，無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)。馬驍驍遂起訴至法院，要求判令被告華清置業(yè)公司賠償案涉房屋層高不足給原告導(dǎo)致的損失和違約金共計(jì)80000元。

２、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

房屋層高不足，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)于層高不足的問(wèn)題沒(méi)有約定違約責(zé)任的，如何確定賠償標(biāo)準(zhǔn)？

3、雙方觀點(diǎn)

庭審期間，原、被告雙方均委托了代理律師，雙方各持己見(jiàn)。

◆被告及其代理人認(rèn)為：

1．案涉房屋層高雖然不足3米，但套內(nèi)面積并沒(méi)有減少，客觀上并不會(huì)影響業(yè)主的居住，因此原告所說(shuō)的損失并不存在；

2．公司向物價(jià)部門(mén)所報(bào)的商品房?jī)r(jià)目表中標(biāo)注的都是層高2.9米，可以認(rèn)定案涉房屋關(guān)于層高的約定，只是員工的筆誤，而筆誤不屬于當(dāng)事人的真實(shí)意思表示；

3．原告主張的違約金過(guò)高，且沒(méi)有明確的計(jì)算依據(jù)或證據(jù)。

◆原告及其代理人則認(rèn)為：

1．原告所購(gòu)買(mǎi)的房屋，本質(zhì)上購(gòu)買(mǎi)的是一個(gè)三維立體空間，套內(nèi)面積不變的情況下，高度變小了，相應(yīng)的空間也會(huì)變小，雖然高度的減少對(duì)于購(gòu)房人而言，并非產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)損失，但會(huì)實(shí)際影響到購(gòu)房人的使用和居住感受，因此被告所說(shuō)的不會(huì)對(duì)原告產(chǎn)生影響的說(shuō)法顯然沒(méi)有事實(shí)依據(jù)；

2．被告提出關(guān)于層高的約定，只是員工的筆誤，但這一點(diǎn)被告并未提供充分證據(jù)予以證實(shí)，即便是被告員工的筆誤，也是其自身管理體系不完善、工作疏忽所致，其不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)，與原告無(wú)關(guān)。

3．雖然原告與被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中沒(méi)有對(duì)層高不足的問(wèn)題約定違約責(zé)任，但層高不足給原告帶來(lái)的居住體驗(yàn)下降也是客觀存在的，因此被告的違約給原告造成的損失，對(duì)比房?jī)r(jià)1336144元而言，8萬(wàn)元的損失并不過(guò)高，請(qǐng)求法庭予以支持。

4、法院判決

一審法院在綜合審查雙方代理人的意見(jiàn)后，最終認(rèn)定被告存在違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，至于如何確定原告的損失，法院認(rèn)為：

由于雙方當(dāng)事人對(duì)層高不達(dá)標(biāo)的違約責(zé)任無(wú)明確約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的相關(guān)規(guī)定，面積誤差比超出3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

本案中，被告華清置業(yè)公司向原告馬驍驍交付的房屋比合同約定層高低了10厘米，導(dǎo)致原告房屋的實(shí)際使用空間減少達(dá)3.3%

計(jì)算方式：

▲（套內(nèi)面積 x 合同約定層高 — 套內(nèi)面積 x 實(shí)際層高）÷套內(nèi)面積x合同約定層高

雙方對(duì)層高差異的違約責(zé)任沒(méi)有約定，本院參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定確定被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任的比例：

套內(nèi)面積x7400元/平方米x3%+（套內(nèi)面積x7400元x0.3%x2倍），即41702元。

●判決：

一、被告華清置業(yè)公司賠償原告馬驍驍違約損失共計(jì)41702元；

二、駁回原告馬驍驍?shù)钠渌V訟請(qǐng)求。

５、律師提醒

購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，本質(zhì)上購(gòu)買(mǎi)的是房屋的實(shí)際使用空間，不僅要注意套內(nèi)面積是否縮水，還應(yīng)測(cè)量所購(gòu)房屋的層高是否足夠，層高不足的仍然應(yīng)認(rèn)定房開(kāi)商存在交付瑕疵。

本案中，對(duì)于層高不足及其賠償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，我國(guó)目前并沒(méi)有明確的法律法規(guī)予以規(guī)范，這應(yīng)當(dāng)屬于一個(gè)法律漏洞。對(duì)于這類(lèi)需要解決的實(shí)際問(wèn)題，本案一審法院采取對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中第十四“面積差異處理”條款進(jìn)行類(lèi)推解釋?zhuān)摋l款的立法本意，是在一定的誤差范圍內(nèi)保障買(mǎi)受人獲得房屋空間的權(quán)利，因此一審法院的類(lèi)推解釋并未違背立法本意。

６、法條鏈接

●《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十四條　出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

●《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第六十四條　當(dāng)事人對(duì)自己的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。