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限購(gòu)政策如火如荼“席卷”整個(gè)中國(guó)，從北上廣一線城市逐漸擴(kuò)展到二三線甚至“沒線”的沿新區(qū)地區(qū)。上有政策，下有對(duì)策，很多人萌生了借有購(gòu)房資格人之名先“占”下一套等想法，從裁判裁判文書網(wǎng)上來看，輸入“借名買房”，按地域劃分下述結(jié)果：北上廣天津集中了全國(guó)百分之八十的相關(guān)案件。  而按照年份劃分，會(huì)產(chǎn)生如下結(jié)果：2014年以后案件井噴。  在案件類型中，主要體現(xiàn)為名義買房人請(qǐng)求確認(rèn)合同無效糾紛和實(shí)際購(gòu)買人提起的確認(rèn)所有權(quán)，請(qǐng)求配合過戶糾紛。 雖然數(shù)據(jù)存在誤差，但可以大概估算，在限購(gòu)政策多發(fā)地區(qū)、多發(fā)時(shí)間，借名買房的矛盾會(huì)更為突出。也由此可見，限購(gòu)政策下，不正確處理，借名買房將后患無窮。 一、借名買房是否合法？借名買房合同效力 （一）為享受特殊待遇：經(jīng)適房、保障房 經(jīng)濟(jì)適用房相比普通商品房來說，更能觸及公共利益。因此實(shí)踐中對(duì)此類性質(zhì)房屋的合同認(rèn)定上更為嚴(yán)格。 根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）第43條規(guī)定，不得借名購(gòu)買經(jīng)適房。 在司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不能夠直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的優(yōu)惠政策，關(guān)系民生，為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對(duì)其購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購(gòu)買和獲得房屋的權(quán)利，同時(shí)使國(guó)家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項(xiàng)規(guī)定的損害社會(huì)公共利益而無效。 對(duì)此，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！?/div> 但依據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》，若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時(shí)借名人也具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效。 （二）為規(guī)避限購(gòu)政策：限貸、限人 （1）協(xié)議無效，不可履行 2011年4月浙江省高級(jí)人民法院民一庭出臺(tái)的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實(shí)際買受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號(hào)：（2013）穗花法民三初字第893號(hào)）一案中，原告何慧瓊因限購(gòu)令借被告麥前志之名購(gòu)買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請(qǐng)求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有。法院認(rèn)為其違反限購(gòu)政策駁回了原告訴求。 通說認(rèn)為：限制、禁止購(gòu)房屬于調(diào)控性政策，具有臨時(shí)性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對(duì)合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同無效。即便是合同無效后各自過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任，在房?jī)r(jià)上漲情況下，賣方也要付給買方一定補(bǔ)償。 （2）協(xié)議有效，配合過戶 這種目前是借名買房的普遍處理方式。 北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)［2014］489號(hào)）第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！?/div> 此外，北京高院印發(fā)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》中第十五條當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 舉例說明：【北京市高級(jí)人民法院（2014）高民申字第00789號(hào)】判決書： 該院認(rèn)為：“本案中，為證明涉案房屋權(quán)屬問題，實(shí)創(chuàng)公司提供了交納首付款、房屋貸款、相關(guān)手續(xù)費(fèi)的支票存根、發(fā)票、對(duì)賬單等材料，且上述材料為原件，并蓋有銀行部門或其他收費(fèi)部門的公章，原審法院基于上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)正確。上述證據(jù)可以證明訴爭(zhēng)房屋的首付款、房屋貸款及相關(guān)手續(xù)費(fèi)均由實(shí)創(chuàng)公司支付，且房屋交付后，由實(shí)創(chuàng)公司使用、出租、并交納水電、物業(yè)費(fèi)?；谏鲜鍪聦?shí)查明，原審法院認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際出資人為實(shí)創(chuàng)公司，證據(jù)充分，實(shí)創(chuàng)公司要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸其所有，于法有據(jù)。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持?！?/div> （3）協(xié)議有效、執(zhí)行障礙 在認(rèn)可協(xié)議有效的前提下，可能會(huì)存在履行不能的障礙 （2012）深中法房終字第2999號(hào)，熊小春與侯玉英所有權(quán)確認(rèn)二審判決書中，關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本院認(rèn)為，熊小春、侯玉英之間借名買房的委托關(guān)系不存在無效因素，合法有效。但熊小春不能基于委托合同直接享有涉案房產(chǎn)的物權(quán)，熊小春關(guān)于直接確認(rèn)涉案房產(chǎn)歸其所有的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。2011年1月4日涉案合同簽訂時(shí)，熊小春在本市有1年以上納稅證明，并曾在本市購(gòu)買過商品房，于2007年轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。 根據(jù)現(xiàn)行限貸政策的規(guī)定，熊小春只能取得較少數(shù)額的按揭貨款，而候玉英不受限貸政策影響，故熊小春以侯玉英名義購(gòu)買涉案房產(chǎn)，以規(guī)避限貸政策。熊小春（委托人）基于委托關(guān)系請(qǐng)求侯玉英（受托人）協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，因違反限貸政策而存在事實(shí)上的履行障得，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條第(-)項(xiàng)的規(guī)定，本院不予支持。 因此，在處理相關(guān)案件中，法院主要考慮的因素有：（1）借名買房關(guān)系的成立（2）協(xié)議的有效性（3）履行障礙 三、買賣雙方在借名買房的交易中主要存在何種風(fēng)險(xiǎn)呢？ 被借名方： （1）如果出名人涉訴，法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí)，將會(huì)把借名購(gòu)房的該房屋視為出名人的財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其他財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致出名人實(shí)際上生活所必須的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行。 （2）可能喪失或者降低購(gòu)房資格 借名方： （1）在被借名人不承認(rèn)，且無相關(guān)證據(jù)下，如果被借名人不承認(rèn)，會(huì)增加很多風(fēng)險(xiǎn)。 （2）房屋被查封、繼承、買賣等處分 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，僅是一種推定效力，即推定登記的物權(quán)人為該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，在該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以推翻這種推定，所以即便有執(zhí)行異議等救濟(jì)方式的保護(hù)，一般情況下，即便是對(duì)方進(jìn)行了無權(quán)處分，也很難對(duì)抗善意第三人。 （3）借名人不配合過戶 雖然協(xié)議中約定了到期配合過戶的義務(wù)，但是在實(shí)際操作中很多被借名人缺不配合過戶，這就增加了借名人的解決成本。 四、如何穩(wěn)妥地借名買房？ （1）弄清房屋性質(zhì) 在對(duì)借名買房的操作中，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房限制程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通商品房。所以在購(gòu)房時(shí)，一定要弄清房屋性質(zhì)。以免造成不必要風(fēng)險(xiǎn)。 （2）簽協(xié)議，請(qǐng)律師起草 在簽訂協(xié)議中，降風(fēng)險(xiǎn)提前約定處理方案也可以一定程度上減少后顧之憂。這種方案往往比時(shí)候救濟(jì)更加簡(jiǎn)單有效。 （3）留存證據(jù)，轉(zhuǎn)賬記錄、物業(yè)繳費(fèi)單、還貸記錄、購(gòu)房發(fā)票等。 當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。雙方需要有證據(jù)意識(shí)，保存好出資證明、購(gòu)房經(jīng)過相關(guān)文件、裝修證明等材料，由于出資人相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較大，往往相關(guān)材料由其保管。
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